Osnovni dokument koji klijent potpisuje sa nama je Ugovor o posredovanju( u prilogu) koji se sastoji od opštih odredbi i podataka koji se odnose na potpisnike, nepokretnost i posredničku nadoknadu. Opšte odredbe su u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 95/2013), a uvezi sa članom 15,16,20,23,24,26 i 27.ovog zakona. Pre potpisivanja Ugovora o posredovanju agent daje na uvid klijentu Pravila poslovanja( u prilogu) i po potrebi tumači klijentu određene odredbe. Ukoliko klijent zatraži ima pravo da dobije Pravila poslovanja u papirnom ili elektronskom obliku. Pravila poslovanju su u skladu sa članom 28.gore navedenog Zakona. U Ugovoru o posredovanju se utvrdjuje posrednička nadoknada tj.provizija u procentualnom iznosu u odnosu na ostvarenu kupoprodajnu vrednost. Provizija se utvrđuje u skladu sa gore navedenim Zakonom i Pravilnikom i u skladu sa našim Pravilnikom o tarifi( u prilogu) sa kojim se klijent upoznaje pre potpisivanja Ugovora. Klijent potpisuje i Saglasnost za oglašavanje u kome se precizira način oglašavanja, fotografisanje nepokretnosti i način obilaska nepokretnosti a sve u skladu sa članom 18. gore navedenog Zakona. Klijent zadržava po jedan primerak svega potpisanog. Svaka izmena Ugovora podrazumeva potpisivanje aneksa Ugovora. Pri sklapanju Ugovora agent mora utvrditi identitet klijenta, a klijent mora dokumentovati vlasništvo nad nepokretnošću ili druga stvarna prava nad nepokretnosti koja je predmet Ugovora. Agent dokumentaciju kopira na licu mesta i klijentu vraća dokumenta.
Gore navedenu proceduru klijent može obaviti i preporučenom poštom u skladu sa prethodnim dogovorom.
Uskoro očekujemo i mogućnost potpisivanja Ugovora elektronskim putem u skladu sa Zakonom.
Ugovor o posredovanju
UGOVOR O POSREDOVANJU br.0xxx/15
Zaključen 31.12.2015 . godine u Nišu između:
Privrednog društva “ZNAMEN KAPITAL DOO Niš”, Obrenovićeva bb, TPC Gorča A317, 18000 Niš-Medijana, PIB 109150359, upisan u Registar posrednika pod rednim broj 522 po rešenju Ministarstva trgovine, turizma i telekomunikacija broj 46-00-628/2015-04, koga zastupa direktor Vladimir Vučković, kao POSREDNIKA i
Ime Prezime iz Grad, ulica, broj , jmbg 31122015xxxxxx br.l.k.123456789 izdat od PU u Grad, vlasnika nekretnine , kao NALOGODAVCA
Član 1.
Predmet ovog Ugovora je regulisanje međusobnih odnosa između POSREDNIKA i NALOGODAVCA, vezanih za prodaju sledeće nepokretnosti: vrsta nepokretnosti na adresi ulica, broj na kastarskoj parceli xxxx K.O.naziv-naziv površine xx m2 i plac na istoj kastarskoj parceli velicine xxx m2 u vlasništvu nalogodavca u idealnom delu 1/x
NALOGODAVAC potpisivanjem ovog Ugovora angažuje POSREDNIKA da za njegove potrebe posreduje u prodaji gore opisane nepokretnosti.
Član 2.
Nalogodavac stavlja u prodaju nepokretnost iz čl.1. ovog Ugovora, te opisanu nepokretnu imovinu daje na prodaju po ceni od x0.000,00 EURA i ovlašćuje posrednika da ga zastupa u svim poslovima i da preduzima sve potrebne pravne i faktičke radnje koje su nužne radi prodaje nepokretne imovine nalogodavca.
Član 3.
Posrednik se obavezuje da će sa pažnjom dobrog privrednika nastojati da nađe kupca za nepokretnost iz čl. 1. ovog Ugovora i da istog dovede u vezu sa nalogodavcem radi pregovora i zaključenja Ugovora o kupoprodaji predmetne nepokretnosti nalogodavca.
Posrednik se obavezuje da će obavljati sledeće:
1) nastojati da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključivanja posla koji je predmet ugovora o posredovanju;
2) dati nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;
3) izvršiti uvid u isprave kojima prodavac dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja (po izvršenom uvidu u isprave posrednik će upozoriti nalogodavca na: moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registar nepokretnosti, upisana prava, odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti, postojanje prava preče kupovine ili drugih ograničenja u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima;
4) obaviti potrebne radnje radi prezentacije nepokretnosti na tržištu, odnosno oglašavanje predmetne nepokretnosti;
5) omogućiti pregled nepokretnosti;
6) posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do zaključivanja Ugovora;
7) čuvati podatke o ličnosti nalogodavca i po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom, posreduje ili u vezi s tom nepokretnosti ili s poslom za koji posreduje;
8) obavestiti nalogodavca o svim okolnostima od značaja za predmetni posao koje su mu poznate ili moraju biti poznate;
U cilju realizacije gore navedenih obaveza posrednik je dužan da na pogodan i zakoniti način oglašava prodaju predmetne nepokretnosti, da kontaktira i pronalazi kupce i da iste obaveštava o osobinama i karakteristikama nepokretne imovine koja je predmet prodaje, da kupce upoznaje sa uslovima prodaje, te da obavesti nalogodavca koje su isprave potrebne radi zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti iz čl. 1. ovog Ugovora.
Član 4.
Nalogodavac se obavezuje da će obaviti sledeće:
1) obavestiti posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja;
2) dati posredniku na uvid originale isprava koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti koja je predmet prometa, odnosno upozoriti posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti;
3) posredniku i licu zainteresovanom za zaključenje pravnog posla omogućiti razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vreme;
4) obavestiti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o ceni, lokaciji, strukturi nepokretnosti i dr;
5) predati posredniku overene kopije svih isprava kojima dokazuje pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet posredovanja, prilikom zaključenja posredovanog pravnog posla – predugovora ili glavnog ugovora u vezi sa prometom ili zakupom nepokretnosti;
6) isplatiti posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, nadoknaditi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;
7) obavestiti posrednika o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cenom, a sve u roku od tri dana od dana nastale promene.
Ako nalogodavac da nalog za posredovanje ili zaključi ugovor o posredovanju protivno načelu savesnosti i poštenja, dužan je da nadoknadi troškove nastale tokom posredovanja, koji ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.
Nalogodavac se takođe obavezuje da na ime posredničke provizije u vezi prodaje navedene nepokretne imovine plati posredniku naknadu u iznosu od x % od stvarno dogovorene kupoprodajne cene pri sklapanju kupoprodajnog ugovora.
Član 5.
Posrednik ne može menjati uslove prodaje niti iznos kupoprodajne cene iz čl.2.ovog Ugovora, po kojoj nalogodavac nudi na prodaju predmetnu imovinu iz čl. 1. ovog Ugovora, bez predhodne saglasnosti nalogodavca.
Član 6.
Ovaj Ugovor se zaključuje na određeno vreme – period od 12 meseci.
Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva protekom roka na koji je zaključen, zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano ili otkazom u pisanom, odnosno elektronskom obliku, u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo momentom dostavljanja posredniku.
Na otkaz ugovora o posredovanju shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi u delu koji se odnosi na opozivanje naloga za posredovanje.
Ako pod uslovom i u roku iz stava 1. ovog člana, nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj meri rezultat posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da plati posredniku srazmernu posredničku naknadu
Član 7.
Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima za zaključenje posredovanog posla s licem koje je posrednik pronašao, niti da zaključi posredovani pravni posao
Član 8.
Nalogodavac ima pravo da zaključuje ugovore o posredovanju i sa drugim posrednicima u prometu nepokretnosti.
Član 9.
Nalogodavac potpisivanjem ovog Ugovora izjavljuje da je upoznat sa opštim uslovima poslovanja Posrednika.
Član 10.
Sve obaveze ugovornih strana koje ne proističu iz ovog ugovora, zakona niti Opštih uslova poslovanja posebno će se ugovoriti između posrednika i nalogodavca, zaključenjem aneksa ovog ugovora, kojim aneksom će, isključivo uz obostranu saglasnost posrednika i nalogodavca, biti ugovorena i eventualna naknada za dodatne usluge posrednika.
Član 11.
Ovaj Ugovor je sačinjen u dva istovetna primerka, po jedan za svaku ugovornu stranu.
Uz ovaj Ugovor važe Opšti uslovi poslovanja posrednika.
Ugovorne strane su saglasne da u slučaju spora koji nastane prilikom izvršenja ovog Ugovora,bude nadležan Osnovni sud u Nišu.
N A L O G O D A V A C P O S R E D N I K
_________________________ M.P. __________
Ime Prezime Vladimir Vučković, direktor
JMBG 31122015xxxxxx
Pravila poslovanja
PRAVILA POSLOVANJA
I OPŠTE ODREDBE
Opštim uslovima poslovanja ZNAMEN KAPITAL DOO uređuje se poslovni odnos između posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i nalogodavca (fizičkog ili pravnog lica). Zaključenjem ugovora o posredovanju, odnosno prihvatanjem ovih uslova nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa odredbama Opštih uslova poslovanja posrednika u prometu nepokretnosti.
II OPIS POSLOVA KOJE JE POSREDNIK DUŽAN DA OBAVI
Posrednik je dužan da obavi sledeće radnje:
– da zaključi ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanom obliku;
– da nastoji da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla;
– da nalogodavcu da objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;
– da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja
– da obavi potrebne radnje u cilju predstavljanja (prezentacije) nepokretnosti na tržištu, da postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i da izvrši sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a zašta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove;
– da čuva podatke o ličnosti nalogodavca, a po pisanom nalogu nalogodavca da čuva kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti, u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom posreduje, ili u vezi sa tom nepokretnosti, ili o poslu za koji posreduje;
– da obavesti nalogodavca o svim okolnostima značajnim za predmetni posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate,
– da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja ugovora;
– Posrednik može, kada je za to posebno ovlašćen, da u ime i za račun nalogodavca zaključi predugovor, odnosno ugovor o prometu nepokretnosti, odnosno ugovor o zakupu nepokretnosti.
Smatra se da je posrednik omogućio nalogodavcu vezu s drugim licem (fizičkim ili pravnim) o pregovaranju za zaključenje pravnog posla, ako je nalogodavcu omogućeno stupanje u vezu sa drugim licem sa kojim je pregovarao za zaključenje pravnog posla, a posebno ako je: neposredno odveo, ili uputio nalogodavca, ili treće lice na razgledanje predmetne nepokretnosti; organizovao susret između nalogodavca i trećeg lica radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla, ili ako mu je saopštio tačnu lokaciju tražene nepokretnosti.
OBAVEZE NALOGODAVCA
Nalogodavac se, u zavisnosti od vrste posredovanog pravnog posla, obavezuje da će obaviti sledeće:
– da obavesti posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja,
– da posredniku da na uvid originalne isprave koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti, koje je predmet prometa, odnosno da upozori posrednika na sve upisane i ne upisane terete koji postoje na nepokretnosti;
– da osigura posredniku i licu zainteresovanom za zaključenje pravnog posla razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vreme;
– da obavesti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o ceni, lokaciji, strukturi i dr;
– da isplati posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, da nadoknadi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja (u skladu sa Pravilnikom o tarifi posrednika);
– da obavesti posrednika pisanim putem o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cenom, a sve u roku od tri dana od nastale promene;
III OSTVARIVANJE PRAVA NA POSREDNIČKU NAKNADU
Posrednik stiče pravo na posredničku nadoknadu u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
Posrednička nadoknada se naplaćuje preko računa tj.uplatom nalogodavca na račun posrednika u Komercijalnoj banci.
Za iznos naplaćene nadoknade posrednik izdaje fiskalni račun nalogodavcu u skladu sa zakonom.
Posrednik ne može da zahteva delimično plaćanje posredničke provizije unapred, odnosno pre zaključenja predugovora, odnosno ugovora, za koji je posredovao, u skladu sa predhodnim stavom.
Iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade, kao i vrsta i visina troškova za dodatne usluge posrednika, utvrđeni su Pravilnikom o tarifi br.T-01/2015 posredničkih usluga koji je sastavni deo ovih Opštih uslova poslovanja. Određivanje posredničke naknade se vrši u dogovoru sa nalogodavcem zavisno od procene obima angažovanja posrednika,a u skladu sa Pravilnikom o tarifi br.T-01/2015 posredničkih usluga.
Posrednik može da ugovori pravo na naknadu dodatnih troškova nužnih za izvršenje naloga, bez obzira na uspeh posredovanja, i zatraži da mu se unapred plate sredstva za određene izdatke, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju.
Ako nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju, na osnovu otkaza nalogodavca, a u roku ne dužem od mesec dana od dana prestanka trajanja ugovora o posredovanju, nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati ugovorenu posredničku nagradu u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.
Ako pod uslovom i u roku iz predhodnog stava, nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj meri rezultat posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da plati posredniku srazmernu posredničku naknadu, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.
Ugovor o potposredovanju
Posrednik može ugovorom o potposredovanju preneti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju, u celini ili delimično, na drugog posrednika, ako se nalogodavac sa ovim izričito saglasio u ugovoru o posredovanju.
Ugovor o potposredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Ugovor o potposredovanju sadrži način i uslove prenosa prava i obaveza iz Ugovora o posredovanju sa nalogodavcem, isplate posredničke naknade i otkaza ugovora.
Posrednik je dužan da kopiju ugovora o potposredovanju preda nalogodavcu u roku od tri dana od dana zaključenja tog ugovora.
IV OPŠTE ODREDBE
Ništavnost obaveze pristupanja pregovorima
Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima za zaključenje posredovanog posla s licem koje je posrednik pronašao, niti da zaključi posredovani pravni posao, a odredba ugovora o posredovanju kojom je ugovoreno drugačije, ništavna je.
Anonimni nalogodavac
Posrednik koji poslove posredovanja obavlja za nalogodavca koji želi da ostane anoniman, dužan je da ne otkriva identitet nalogodavca, u skladu sa uslovima iz ugovora o posredovanju, a najkasnije do zaključenja posredovanog pravnog posla.
Klauzula o anonimnom nalogodavcu se izričito ugovara.
Ekskluzivno posredovanje
Nalogodavac se može obavezati izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi sa određenom nepokretnosti.
Ako za vreme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju nalogodavac zaključi pravni posao u vezi sa nepokretnošću iz Ugovora o posredovanju potpisanim sa nalogodavcem, za koji je posredovao drugi posrednik, dužan je da posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.
Posrednik je dužan da posebno upozori nalogodavca na značenje i pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.
Prestanak važenja ugovora o posredovanju
Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva protekom roka na koji je zaključen, zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano ili otkazom u pisanom, odnosno elektronskom obliku, u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Ako nije drugačije ugovoreno, ugovor o posredovanju se zaključuje na godinu dana.
Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo momentom dostavljanja posredniku.
Na otkaz ugovora o posredovanju shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi u delu koji se odnosi na opozivanje naloga za posredovanje.
Nalogodavac je dužan da nadoknadi posredniku nastale troškove samo ako je izričito ugovoreno da ih snosi nalogodavac bez obzira na uspeh posredovanja.
Na odnose između nalogodavca i posrednika koji nisu uređeni ovim Opštim uslovima poslovanja, a nisu ugovoreni ugovorom o posredovanju, primenjuju se odredbe Zakona koji regulišu ovu oblast i Zakona o obligacionim odnosima.
POSREDNIK ZNAMEN KAPITAL DOO Niš
Pravila poslovanja br.0x/2015
M.P.
—————————————————-
Vladimir Vučković,direktor
Pravilnik o tarifi
PRAVILNIK O TARIFI
ZNAMEN KAPITAL DOO Niš – br.T-01/2015
ZNAMEN KAPITAL DOO Niš (u daljem tekstu:Agencija), za usluge koje vrši u svom poslovanju naplaćuje naknadu po pojedinim vrstama poslova, po sledećoj tarifi:
1. Posredovanje u kupoprodaji nekretnina od 1% do 10,0% od dogovorene prodajne cene nepokretnosti i plaća se na dan overe predugovora ili ugovora.
2. Minimalni iznos posredničke nadoknade je 1.000 RSD
3. Zamena nekretnina(plaća svaki učesnik sa po 0.5%-2.5% od procenjene vrednosti nepokretnosti).
4. Posredovanje u izdavanju stanova i poslovnih prostora 4-6% dogovorene cene godišnjeg zakupa ili 50-100jednomesečnog zakupa, plaća se na dan zaključenja Ugovora o zakupu.
5. Usluga pripreme i kompletiranja dokumentacije za prodaju nekretnina 0,1% do 2,5% procenjene vrednosti nekretnine.
6. Priprema dokumentacije za knjiženje u RGZ SKN Niš ili ZK …5.000-50.000 din.
7. Priprema dokumentacije za Republičku i lokalnu PU bez posredovanja u prometu nekretnina….. 5.000 din.
8. Predaja dokumentacije u RGZ SKN, ZK PU….. 3.000 din
9. Procena vrednosti nekretnine bez učešća u prodaji iste, a sa angažovanjem ovlašćenog sudskog procenitelja..15.000 din.
10. Provera dokumentacije nekretnine bez učešća u kupoprodaji i dodatnog angažovanja na teritoriji grada Niša od 5.000 do 30.000 din.
11. Provera dokumentacije nekretnine, bez učešća u kupoprodaji i dodatnog angažovanja,koje nisu na teritoriji grada Niša od 5.000 do 70.000 din.
12. Stručne konsultacije koje se odnose na promet i izdavanje nepokretnosti, a bez učešća u kupoprodaji i izdavanju od 1.000 do 20.000 din.
13. Slanje kvartalnih izveštaja o prometu nepokretnsti i stanju na tržištu za odredjenu teritoriju i odredjenu vrstu nepokretnosti od 500-2.500 din,
14. Sve ostalo što nije predviđeno ovim cenovnikom se neposredno ugovara sa odgovornim licem posrednika.
Posrednik je dužan u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti da u ugovoru o posredovanju navede i odredi iznos posredničke nadoknade kao i iznos svih dodatnih troškova.Naknadno se mogu dodati dodatni troškovi samo uz saglasnost klijenta I to potpisivanjem aneksa ugovora o posredovanju.
Potpisivanje Ugovora o posredovanju klijent se slaže sa tarifnikom posrednika ,ukoliko dodje do promene tarifnika to ne može uticati na već zaključene ugovore o posredovanju bez pismene saglasnosti nalogodavca.
Ovaj Pravilnik o tarifi se primenjuje od 02.10.2015.god.
U Nišu, 01.10.2015.god.
ZNAMEN KAPITAL DOO Niš
Saglasnost za oglašavanje
SAGLASNOST ZA OGLAŠAVANJE NEPOKRETNOSTI
Dajem saglasnost kao Nalogodavac iz Ugovora o posredovanju br.0xxx/15 od 0x,12,2015.godine da ZNAMEN KAPITAL DOO Niš kao Posrednik iz gore navedenog Ugovora
ima pravo da vrši slikanje kuće,oglašavanje i prezentaciju predmetne nepokretnosti iz gore navedenog Ugovora
u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti i uz najavu obilaska nepokretnosti,
DAVALAC SAGLASNOSTI
————————-
Ime Prezime,nalogodavac
